AG de copropriété en ligne : ce qui a vraiment changé en 2026
Pourquoi les AG en visioconférence sont devenues la norme, comment les organiser légalement, et les 4 erreurs qui plantent encore les copropriétés en 2026.
En bref
En 2026, l'AG de copropriété en visioconférence est autorisée par défaut (sauf opposition à la majorité de l'art. 25), héritage de la loi ELAN du 23 novembre 2018, du décret du 27 juin 2019 et de l'ordonnance du 20 mai 2020. L'AG hybride (présentiel + visio en simultané) est devenue le standard. Le cadre légal exige une convocation 21 jours avant (art. 9 du décret 67-223) contenant le lien de visioconférence, l'identification des participants, un vote pondéré par tantièmes et traçable, puis un PV notifié aux opposants et défaillants dans le délai d'un mois (art. 18 du décret 67-223).
Alexandre Michallat
Fondateur de Tenilar
L'AG du 15 mars dernier chez l'un de nos clients à Lyon : 67 % de présents en visio, contre 22 % en présentiel l'année d'avant. Le tournant n'est pas en train d'arriver — il est là. Et pourtant, je vois encore des syndics organiser des AG comme en 2015. Faisons le point.
Ce qui a changé (vraiment)
Avant le COVID, les AG en visioconférence existaient sur le papier mais personne ne les utilisait. La révolution n'est pas légale — elle est culturelle. Les copropriétaires ont pris l'habitude de Zoom, Teams, Google Meet pour bosser, et ils ne voient plus l'intérêt de se déplacer un mardi soir à 19 h pour 2 h de réunion.
Côté juridique, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a posé les fondations, le décret du 27 juin 2019 a précisé les modalités, et l'ordonnance du 20 mai 2020 (COVID) a ouvert massivement la voie. En 2026, l'AG en visio est autorisée par défaut (sauf opposition à la majorité de l'art. 25), et l'AG hybride (présentiel + visio en simultané) est devenue le standard chez les agences immobilières que j'accompagne.
Les 3 formats possibles aujourd'hui
1. AG 100 % présentielle
Le format historique. Tout le monde se déplace. Encore utile pour les copropriétés très petites (moins de 8 lots) où tout le monde se connaît, ou quand il y a un vote sensible (changement de syndic, gros travaux) où la discussion prime. Inconvénient : taux de présence 20-30 % en moyenne, beaucoup de procurations.
2. AG 100 % en visioconférence
Tout le monde se connecte à distance. Recommandé pour les copropriétés dispersées géographiquement (résidences secondaires, copropriétaires expatriés). Le syndic envoie un lien Zoom/Teams/Google Meet avec la convocation, et tout se passe en ligne. Taux de présence souvent au-dessus de 60 %.
3. AG hybride (le standard 2026)
Une partie des copropriétaires en salle, l'autre en visio. C'est le format que je recommande dans 80 % des cas. Vous avez le contact humain pour ceux qui veulent + la flexibilité pour les autres. Techniquement, il faut un bon micro de salle et une caméra qui montre les intervenants — pas le visage flouté de Mme Dupont au fond.
Comment organiser une AG en ligne légalement
Étape 1 : la convocation (au moins 21 jours avant)
L'art. 9 du décret 67-223 impose 21 jours minimum. Dans la convocation, vous devez indiquer :
- Les modalités exactes du vote (présentiel, visio, par correspondance)
- L'URL de la visioconférence + un mode d'emploi accessible (oui, vraiment, écrit pour les non-tech)
- Le moyen d'accès aux pouvoirs (procurations dématérialisées ou papier ?)
- L'ordre du jour, les résolutions, les annexes (devis, contrats)
Petite anecdote : un syndic m'a appelé l'an dernier parce qu'un copropriétaire contestait l'AG sous prétexte que le lien Zoom n'était pas dans la convocation, mais envoyé par email séparé 2 jours avant. Le tribunal a donné raison au copropriétaire — l'AG a été annulée. Le lien doit être dans la convocation envoyée 21 jours avant.
Étape 2 : l'identification des participants
Vous devez vérifier l'identité de chaque participant en visio. En pratique, on accepte qu'ils écrivent leur nom complet + numéro de lot dans le tchat au début. Je recommande aussi de demander qu'ils activent leur caméra au moins une fois — vous évitez les "comptes fantômes" qui votent pour quelqu'un d'autre.
Étape 3 : le vote
3 modalités possibles :
- Vote oral : "Ceux qui votent pour, levez la main / dites oui." Simple, mais lent au-delà de 15 votants.
- Vote par sondage Zoom/Teams : pratique mais ne garantit pas la traçabilité légale (qui a voté quoi).
- Vote via plateforme dédiée : c'est ce qu'on a chez Tenilar — un lien personnel par copropriétaire, pondéré par tantièmes, traçable. C'est aussi ce que font Matera, Vilogi pour leurs clients.
Étape 4 : le procès-verbal
Le PV doit être rédigé séance tenante et notifié aux copropriétaires défaillants ou opposants dans le délai d'un mois (art. 18 décret 67-223). Avec un outil moderne, le PV est généré automatiquement depuis les votes — chez nous c'est moins de 30 secondes. Sans outil, comptez 1 à 2 heures de rédaction manuelle.
Les 4 erreurs qui plantent encore les AG en 2026
Erreur 1 : ne pas tester la visio en amont
Vous riez ? J'ai vu un syndic avec son AG hybride où le micro de la salle ne fonctionnait pas, et personne en visio n'entendait quoi que ce soit pendant 40 minutes. Résultat : 18 voix annulées. Faites un test technique 24 h avant. Toujours.
Erreur 2 : oublier les procurations en visio
Un copropriétaire en visio peut avoir reçu une procuration. Le calcul des majorités doit en tenir compte. Si votre outil de vote ne gère pas les procurations en temps réel, vous allez devoir refaire les calculs à la main — et donc retarder la clôture.
Erreur 3 : confondre "AG en visio" et "AG par correspondance"
Ce sont deux choses différentes. L'AG en visio est synchrone (tout le monde participe en même temps). L'AG par correspondance laisse les copropriétaires voter à l'avance via un formulaire (légal depuis l'art. 17-1A de la loi 1965). Vous pouvez combiner les deux, mais il faut une convocation adaptée et un PV qui distingue clairement les modes de vote.
Erreur 4 : enregistrer la séance sans accord
L'enregistrement vidéo est tentant pour avoir une preuve. Mais c'est interdit sans le consentement explicite de tous les participants (RGPD + droit à l'image). Si vous voulez archiver, prenez juste des notes écrites + le PV signé. C'est suffisant légalement.
Quels outils utiliser concrètement ?
Soyons clairs : Zoom + Excel + Word, ça marche, mais vous y passerez la nuit. Pour une AG sérieuse, vous avez besoin de :
- Un système de visioconférence robuste (Zoom, Teams, Google Meet — peu importe, le tout étant qu'il marche bien sur mobile).
- Une plateforme de vote pondéré par tantièmes avec traçabilité.
- Un générateur de PV automatique pour ne pas y passer 2 h après l'AG.
- Un système de notification (LRAR ou email recommandé) pour envoyer le PV aux opposants.
Tenilar gère les 4 dans une seule interface. Mais ce n'est pas le seul, Matera le fait aussi (avec moins d'IA), et Vilogi pour les gros syndics. Le critère décisif, c'est le temps gagné — comptez en moyenne 3 à 4 heures par AG sur la préparation + génération PV + notifications, avec un bon outil contre du tout-manuel.
En résumé
L'AG en ligne n'est plus une curiosité. C'est le format par défaut en 2026, et les copropriétaires l'attendent. Légalement, tout est cadré depuis la loi ELAN. Techniquement, il suffit d'un outil correct. Humainement, c'est plus de présence, moins de procurations, et des décisions plus représentatives.
Si votre prochaine AG est dans moins de 3 semaines et que vous n'avez encore rien envoyé : commencez par la convocation hybride, prévoyez le test visio à J-1, et sortez votre PV en 30 minutes au lieu de 3 heures. Vous me direz si ça change votre vie. Pour démarrer rapidement, l'essai gratuit Tenilar (1 mois sans CB) couvre tout le cycle AG, de la convocation au PV.