Passoires thermiques en copropriété : ce qui change en 2025-2026

Le sujet est sur toutes les tables d'assemblée générale : les passoires thermiques — les logements classés F ou G au DPE — sont désormais visées par un calendrier d'interdiction de location. En copropriété, la difficulté est double : c'est le copropriétaire bailleur qui subit l'interdiction, mais ce sont souvent des travaux sur les parties communes, décidés en assemblée générale, qui permettent d'en sortir. Faisons le point, à jour de ce qui s'applique vraiment et de ce qui n'est encore qu'en débat.

Le calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience a renforcé le critère de décence énergétique d'un logement mis en location. Le calendrier de référence :

• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location (nouveaux baux et renouvellements).
• À partir de 2028 : ce sera au tour des logements classés F.
• À partir de 2034 : les logements classés E.

Un « passoire thermique » désigne, dans le langage courant, un logement F ou G. Outre l'interdiction progressive de location, les loyers de ces logements sont gelés depuis 2022 (impossible de les augmenter), et un audit énergétique est exigé à la vente des passoires.

La réforme du DPE en 2026 : un rééquilibrage

Élément d'actualité important : au 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE est ajusté pour mieux prendre en compte l'électricité. Selon le gouvernement, cet ajustement ferait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire thermique. Pour certains copropriétaires chauffés à l'électricité, l'étiquette peut donc s'améliorer mécaniquement — sans travaux. C'est une donnée à connaître avant d'engager des dépenses, et un bon argument pour réévaluer les DPE individuels à partir de 2026.

Le débat sur une dérogation en copropriété

En copropriété, un bailleur de bonne volonté peut se retrouver bloqué : il voudrait rénover, mais les travaux utiles relèvent des parties communes et dépendent d'un vote en assemblée générale. Une proposition de loi vise précisément à assouplir la règle pour les logements G en copropriété : l'interdiction de louer pourrait être suspendue lorsque le propriétaire prouve qu'il a engagé les démarches mais se heurte à des contraintes techniques ou juridiques (refus de l'AG, opposition du locataire, etc.).

Important : à ce stade, il s'agit d'un texte en débat, non encore adopté. Il ne faut donc pas s'en prévaloir comme d'une règle acquise. À suivre, mais sans relâcher l'anticipation : le droit applicable aujourd'hui reste l'interdiction des G à la location.

Pourquoi la copropriété est en première ligne

Améliorer la note d'un appartement passe rarement par le seul intérieur du logement. L'isolation de la toiture et des façades, le remplacement d'un chauffage collectif, la ventilation : ce sont des travaux de parties communes. D'où l'enchaînement logique pour le syndic :

1. Le DPE collectif (obligatoire pour toutes les copropriétés d'habitation en 2026) établit la performance de l'immeuble.
2. Le plan pluriannuel de travaux (PPPT) planifie et chiffre la rénovation sur dix ans.
3. Les aides — au premier rang desquelles MaPrimeRénov' Copropriété — en financent une partie.

Une copropriété qui avance sur ces trois fronts permet à ses copropriétaires bailleurs de sortir durablement du statut de passoire, là où l'attentisme les expose à l'interdiction de louer.

Un mot sur le financement

MaPrimeRénov' Copropriété finance une partie des travaux de rénovation des parties communes selon l'ambition du projet (le gain énergétique visé), avec des bonus possibles, notamment en cas de sortie du statut de passoire. Les conditions et barèmes évoluent régulièrement : avant d'arbitrer en AG, mieux vaut vérifier les montants en vigueur et faire chiffrer le reste à charge réel par lot.

Ce que le syndic peut faire dès maintenant

• ☐ Identifier les copropriétaires bailleurs concernés (logements F/G).
• ☐ Programmer le DPE collectif (obligatoire en 2026) et, si l'immeuble a plus de 15 ans, le PPPT.
• ☐ Informer l'AG du calendrier d'interdiction et de la réforme du DPE 2026.
• ☐ Faire chiffrer les travaux d'amélioration des parties communes et le reste à charge après aides.
• ☐ Suivre l'évolution législative (proposition de dérogation pour les G en copropriété), sans en faire une règle acquise.

Tout cela tient du pilotage dans la durée : diagnostics à classer, devis à comparer, échéances à ne pas manquer, décisions d'AG à tracer. C'est le quotidien que centralise Tenilar — le module travaux & contrats pour les chantiers et garanties, les assemblées générales pour les votes, la gestion documentaire pour les diagnostics.

FAQ express

Un copropriétaire peut-il encore louer un logement classé G en 2026 ?

En l'état du droit, non : depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne peuvent plus être proposés à la location. Une proposition de loi pourrait assouplir cette règle en copropriété, mais elle n'est pas adoptée à ce jour.

La réforme du DPE 2026 va-t-elle sortir mon logement du statut de passoire ?

C'est possible pour certains logements chauffés à l'électricité, dont l'étiquette s'améliore avec le nouveau mode de calcul. Le gouvernement évoque environ 850 000 logements concernés. Il peut donc être utile de réévaluer un DPE individuel à partir de 2026.

Qui paie les travaux de rénovation des parties communes ?

Le syndicat des copropriétaires, via une répartition en charges, votée en assemblée générale — avec le soutien d'aides comme MaPrimeRénov' Copropriété et l'anticipation du fonds de travaux adossé au PPPT.

En résumé

Les passoires thermiques sont un sujet de copropriété autant que de propriétaire : l'interdiction frappe le bailleur, mais la solution passe souvent par les parties communes. Le bon réflexe du syndic en 2026 : objectiver l'immeuble avec le DPE collectif, planifier avec le PPPT, mobiliser les aides — et suivre de près une réglementation qui bouge (réforme du DPE, débat sur une dérogation). Anticiper, c'est protéger les copropriétaires bailleurs sans précipiter de dépenses inutiles.

À lire aussi : DPE collectif obligatoire en 2026 et PPPT : obligation et mise en œuvre. Pour centraliser diagnostics, travaux et assemblées au même endroit, l'essai gratuit Tenilar (3 mois sans CB) vous laisse tout tester sans engagement.