Combien de copropriétés pour vivre en tant que syndic ? Le business plan
Honoraires par lot, charges du cabinet, seuil de rentabilité : la simulation chiffrée pour savoir combien de copropriétés un syndic indépendant doit gérer pour en vivre.
En bref
Les honoraires de gestion courante d'un syndic se situent couramment entre 150 et 250 € par lot principal et par an, votés en AG dans le cadre du contrat type. Une copropriété moyenne de 20 lots rapporte donc de l'ordre de 3 000 à 5 000 € par an, hors prestations particulières. Pour dégager un revenu confortable en solo, un objectif réaliste se situe autour de 15 à 25 copropriétés selon leur taille — un portefeuille qu'une personne seule ne peut tenir qu'avec une gestion fortement automatisée. Ces chiffres sont des ordres de grandeur à ajuster à votre marché local.
Alexandre Michallat
Fondateur de Tenilar
« Combien de copropriétés faut-il pour en vivre ? » est la première question de tout créateur de cabinet. Réponse honnête : ça dépend de trois variables — vos honoraires par lot, la taille de vos immeubles, et votre capacité à gérer sans embaucher. Posons la simulation.
Les recettes : honoraires par lot
Le revenu d'un syndic vient du forfait de gestion courante, voté en AG dans le cadre du contrat type, complété par les prestations particulières hors forfait. Ordres de grandeur de marché constatés :
- Forfait courant : 150 à 250 € par lot principal et par an selon région, taille et complexité de l'immeuble.
- Copropriété de 20 lots : de l'ordre de 3 000 à 5 000 €/an de forfait.
- Prestations particulières (états datés, sinistres lourds, AG supplémentaires, suivi de gros travaux) : souvent 10 à 30 % de revenus additionnels.
Ces chiffres ne sont pas des barèmes : chaque contrat se négocie. Pour situer le point de vue des copropriétaires, voir notre article combien coûte un syndic.
Les charges : structure légère, mais réelle
- Garantie financière + RCP : primes annuelles.
- Logiciel de gestion : par exemple 80 €/mois pour 10 copropriétés avec Tenilar Standard, sans coût par utilisateur.
- Comptable de la société, téléphonie, déplacements, formation continue.
- Local : optionnel au démarrage — beaucoup de cabinets solo s'en passent.
- Votre rémunération cible : la variable qui fixe tout le reste.
La simulation
Hypothèses : copropriétés moyennes de 15 à 25 lots, forfait moyen 4 000 €/an, prestations particulières +15 %, charges de structure contenues (cabinet solo, sans local).
- 8 copropriétés ≈ 35 à 40 k€ de CA — le cap de la première année : la structure est financée, la rémunération reste partielle.
- 15 copropriétés ≈ 65 à 70 k€ de CA — le seuil où un revenu net correct devient possible en solo.
- 25 copropriétés ≈ 110 à 115 k€ de CA — un revenu confortable… si la charge administrative ne vous a pas noyé avant. C'est ici que l'outillage fait la différence entre embaucher et automatiser.
Retenez la fourchette : 15 à 25 copropriétés moyennes pour en vivre en solo. En dessous, prévoyez un revenu complémentaire ; au-dessus, prévoyez un premier recrutement — ou un très bon logiciel.
Le levier caché : le coût du temps administratif
Le business plan d'un syndic ne se joue pas sur les honoraires — le marché les borne — mais sur le temps de gestion par copropriété. Appels de fonds, comptabilité, convocations, PV, emails : si chaque copropriété consomme deux jours par mois, votre plafond est bas. Si l'essentiel est calculé, généré et pré-rédigé, le même temps de travail porte un portefeuille bien plus large. C'est l'argument central de notre page lancer son cabinet de syndic : un cabinet qui démarre n'a pas d'équipe, il lui faut un outil qui en tienne lieu.
Avant de vous lancer
Vérifiez les prérequis réglementaires — carte professionnelle, garantie financière, RCP — puis déroulez la checklist d'ouverture du cabinet. Et pour transformer la simulation en réalité, tout commence par le premier mandat.
En résumé
150-250 €/lot/an, 15 à 25 copropriétés pour vivre en solo, des charges de structure légères et un facteur limitant unique : le temps administratif par immeuble. Construisez votre plan sur ces ordres de grandeur, ajustez-les à votre marché local — et outillez-vous avant d'avoir mal. Tenilar équipe les cabinets qui démarrent, dès 80 €/mois.