Majorités en AG de copropriété : articles 24, 25, 26 et unanimité expliqués (2026)

« La résolution est adoptée… ou pas ? » Si vous avez déjà assisté à une AG où le président de séance hésite, recompte, puis change d'avis, vous savez que les majorités de copropriété sont le premier piège juridique de l'assemblée générale. Une erreur de majorité, et c'est toute la décision qui peut être annulée deux mois plus tard. Voici le guide complet — avec les vraies règles de calcul et des exemples chiffrés.

Les 4 majorités en un tableau

La loi du 10 juillet 1965 organise les votes en assemblée générale autour de quatre règles de majorité, graduées selon la gravité de la décision. Plus la décision engage la copropriété, plus la majorité exigée est élevée.

À ces quatre niveaux s'ajoutent deux passerelles (articles 25-1 et 26-1) qui permettent, sous conditions, de revoter immédiatement à la majorité inférieure. On y revient plus bas — c'est le mécanisme le plus utile et le plus méconnu de la loi.

Pour tous les exemples qui suivent, on prendra la même copropriété fictive : la résidence Les Tilleuls, 10 copropriétaires, 1 000 tantièmes. Le soir de l'AG, 8 copropriétaires sont présents ou représentés, totalisant 600 tantièmes.

Article 24 : la majorité simple, le régime par défaut

La majorité de l'article 24 est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Deux conséquences pratiques : les absents ne comptent pas, et les abstentions ne comptent pas non plus — on ne compare que les « pour » et les « contre ».

C'est le régime par défaut : toute décision que la loi ne rattache pas expressément à une majorité plus forte se vote à l'article 24. En pratique, il couvre l'essentiel de la vie courante :

• l'approbation des comptes et du budget prévisionnel, le quitus au syndic ;
• les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble (ravalement sans amélioration, réfection de toiture à l'identique, remplacement d'équipements vétustes) ;
• les travaux rendus obligatoires par la loi ou les règlements ;
• les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, dès lors qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ;
• la mise en conformité du règlement de copropriété avec les évolutions législatives ;
• la décision de faire réaliser un diagnostic technique global (DTG).

Exemple aux Tilleuls : sur les 600 tantièmes présents ou représentés, 80 s'abstiennent sur la réfection de la cage d'escalier. Les voix exprimées tombent à 520 : la résolution est adoptée dès 261 tantièmes « pour ». Un copropriétaire absent qui aurait « voté contre s'il avait été là » n'y change rien : à l'article 24, ne pas venir, c'est laisser décider les autres.

Article 25 : la majorité absolue, celle qui compte les absents

La majorité de l'article 25 est la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat — présents, représentés et absents. Aux Tilleuls, il faut donc au moins 501 tantièmes « pour » sur 1 000, même si seuls 600 tantièmes sont dans la salle. Avec 600 tantièmes présents, il faut convaincre 501 d'entre eux : plus de 83 % des présents. C'est ce qui rend cette majorité si difficile à atteindre dans les copropriétés peu mobilisées.

Relèvent notamment de l'article 25 :

• la désignation et la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
• la délégation de pouvoirs (par exemple au conseil syndical) pour des décisions relevant de l'article 24 ;
• l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (fenêtre, climatiseur en façade…) ;
• les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• les travaux d'amélioration (digicode, vidéophone, équipements nouveaux), rattachés à l'article 25 depuis la loi ALUR de 2014 — ils relevaient auparavant de l'article 26 ;
• l'individualisation des contrats de fourniture d'eau et l'installation de compteurs individuels ;
• l'opposition à la tenue des AG en visioconférence, devenue le régime par défaut (voir notre guide de l'AG de copropriété en ligne).

Point de vigilance : à l'article 25, l'abstention équivaut de fait à un vote contre. Comme la majorité se calcule sur 1 000 tantièmes quoi qu'il arrive, chaque voix qui ne se porte pas explicitement sur le « pour » manque au décompte. Même chose pour l'absent non représenté.

La passerelle de l'article 25-1 : le second vote qui débloque tout

Lorsqu'une résolution relevant de l'article 25 n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Le seuil du tiers se calcule sur l'ensemble du syndicat : aux Tilleuls, il faut au moins 334 tantièmes « pour » au premier vote.

Exemple : la désignation d'un nouveau syndic recueille 400 tantièmes « pour » sur 1 000. La majorité de l'article 25 (501) n'est pas atteinte, mais le tiers (334) l'est largement. Le président de séance fait donc revoter séance tenante, à l'article 24 cette fois : 400 « pour » contre 150 « contre » et 50 abstentions parmi les présents — adopté. Sans la passerelle, l'AG serait repartie sans syndic désigné.

Attention à une idée reçue tenace : l'ancienne version du texte permettait aussi de convoquer une nouvelle assemblée dans les trois mois pour revoter à l'article 24. Cette possibilité a été supprimée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : depuis le 1er juin 2020, la passerelle s'exerce uniquement par un second vote immédiat, au cours de la même assemblée. Un syndic qui « reporte le second vote à la prochaine AG » applique un droit qui n'existe plus.

C'est ce mécanisme qui débloque la plupart des changements de syndic — on le détaille pas à pas dans notre guide changer de syndic en 2026.

Article 26 : la double majorité (têtes + tantièmes)

La majorité de l'article 26 est une double majorité : elle exige à la fois la majorité des copropriétaires en nombre (on compte les « têtes », y compris les absents) et au moins les deux tiers des voix (les tantièmes) de tous les copropriétaires. Les deux conditions sont cumulatives.

Exemple aux Tilleuls : il faut qu'au moins 6 copropriétaires sur 10 votent pour, et que ces votes représentent au moins 667 tantièmes sur 1 000. Si 7 copropriétaires votent pour mais qu'ils ne totalisent que 580 tantièmes, la résolution est rejetée. Inversement, 4 copropriétaires détenant 700 tantièmes ne suffisent pas non plus : il manque la majorité en nombre.

Relèvent notamment de l'article 26 :

• la modification du règlement de copropriété en ce qu'il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
• les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (vente d'une partie commune non essentielle, par exemple), sauf ceux relevant d'une autre majorité ;
• la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation de son logement de fonction — sous réserve que le service ne soit pas lié à la destination de l'immeuble, auquel cas l'unanimité redevient nécessaire ;
• la surélévation de l'immeuble ou la cession du droit de surélever, votées à l'article 26 depuis la loi ALUR (elles exigeaient auparavant l'unanimité).

Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 26 dispose lui aussi de sa passerelle : l'article 26-1. Lorsque le projet a recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 25.

L'unanimité : l'accord de tous, pas seulement des présents

L'unanimité exigée par la loi de 1965 est celle de tous les copropriétaires du syndicat, et non des seuls présents à l'assemblée. Aux Tilleuls, il faut 1 000 tantièmes sur 1 000 : un seul copropriétaire absent ou opposant suffit à bloquer la décision. Autant dire qu'en pratique, ces décisions se préparent en amont, copropriétaire par copropriétaire.

Exigent l'unanimité :

• l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ;
• la modification de la répartition des charges, sauf dans les cas prévus par la loi — notamment lorsqu'elle découle de travaux ou d'actes votés, où elle suit la majorité de la décision principale ;
• le changement de destination de l'immeuble (transformer un immeuble d'habitation en immeuble de bureaux, par exemple) ;
• en principe, la souscription d'un emprunt collectif au nom du syndicat — sauf lorsqu'il finance des travaux régulièrement votés, auquel cas il se vote à la même majorité que ces travaux.

Trois règles transverses qui changent les calculs

1. L'écrêtement du copropriétaire majoritaire (article 22)

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de parties communes. Mais lorsqu'un copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires. Un copropriétaire détenant 600 tantièmes sur 1 000 vote donc avec 400 voix seulement (la somme des 400 tantièmes restants) — sur une base totale ramenée à 800. Objectif : empêcher qu'un seul acteur (souvent le promoteur d'origine ou un investisseur) contrôle mécaniquement toutes les décisions.

2. Le vote par correspondance compte comme un vote exprimé

Depuis la loi ELAN, les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant l'AG (article 17-1 A de la loi de 1965). Leurs voix s'ajoutent aux présents et représentés dans toutes les bases de calcul. Une seule subtilité, mais elle est importante : si la résolution est amendée en séance, le votant par correspondance qui avait voté « pour » est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution — son vote ne se reporte pas sur le texte modifié.

3. La contestation : deux mois, pas un jour de plus

Une décision votée à la mauvaise majorité n'est pas nulle automatiquement : elle doit être contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou défaillant (article 42 de la loi de 1965). Le PV devant lui-même être notifié dans le mois suivant l'AG (article 18 du décret du 17 mars 1967), l'erreur de majorité se purge vite — mais pendant ces deux mois, elle expose toute la décision à l'annulation. D'où l'intérêt de calculer juste, séance tenante.

« Quelle majorité pour… ? » : les cas les plus demandés

• Approuver les comptes et le budget → article 24.
• Un ravalement de façade à l'identique (conservation) → article 24. Avec isolation thermique par l'extérieur (économies d'énergie) → article 25.
• Désigner, renouveler ou révoquer le syndic → article 25, avec passerelle 25-1.
• Installer un digicode ou un vidéophone (amélioration) → article 25.
• Autoriser un copropriétaire à percer la façade (climatisation, fenêtre) → article 25.
• Modifier le règlement de copropriété (usage des parties communes) → article 26.
• Supprimer le poste de gardien → article 26, voire unanimité si le service est lié à la destination de l'immeuble.
• Vendre le local poubelles à un copropriétaire → article 26 si la partie commune n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble, unanimité sinon.
• Modifier la répartition des charges → unanimité, sauf suite de travaux votés.

En pratique : sécuriser les calculs le soir de l'AG

Sur le papier, tout cela est limpide. Le soir de l'AG, c'est une autre histoire : des procurations qui arrivent au dernier moment, un vote par correspondance à intégrer, une passerelle 25-1 à déclencher au bon moment, un écrêtement à appliquer… La moindre erreur de base de calcul fausse le résultat, et le PV avec.

C'est exactement ce que nous avons automatisé chez Tenilar : chaque résolution est rattachée à sa majorité légale, les voix sont pondérées par tantièmes (procurations et votes par correspondance compris), la passerelle de l'article 25-1 est proposée automatiquement quand le seuil du tiers est atteint, et le procès-verbal reprend le détail des votes sans ressaisie. Le calcul qui faisait transpirer le président de séance devient un affichage en temps réel.

Si vos prochaines AG approchent, l'essai gratuit Tenilar (1 mois, sans carte bancaire) couvre tout le cycle : convocation, feuille de présence, votes aux bonnes majorités et PV généré en quelques secondes. Et pour organiser la séance elle-même — présentiel, visio ou hybride — notre guide de l'AG en ligne en 2026 complète utilement celui-ci.